Şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma imkânı tanıyan yasal bir haktır. Hisseli tapularda yabancı birinin ortaklığa girmesini engelleyen en önemli araçtır.
Yasal dayanak
Türk Medeni Kanunu m.732-734 yasal önalım hakkını düzenler. Paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payının tamamını veya bir kısmını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.
Şartlar
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Paylı mülkiyet | Elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığı) yasal önalım hakkı yoktur |
| Satış | Bağış, trampa, miras ve cebri artırma kapsam dışıdır |
| Üçüncü kişiye satış | Paydaşlar arası satışlarda önalım hakkı kullanılamaz |
| Süre | Bildirimden 3 ay, her halde satıştan 2 yıl |
| Bedelin depo edilmesi | Mahkemenin verdiği kesin süre içinde |
Süreler
Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı:
- Bildirimden itibaren 3 ay içinde,
- Her halde satıştan itibaren 2 yıl içinde
dava yoluyla kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür; kaçırılırsa hak sona erer. Satış noter aracılığıyla bildirilmemişse 3 aylık süre başlamaz, 2 yıllık süre işler.
Bedelin depo edilmesi
Önalım davasında davacı, mahkemenin belirlediği süre içinde:
- Tapuda gösterilen satış bedelini,
- Alıcının ödediği tapu harcı ve masrafları
mahkemenin göstereceği yere yatırmak zorundadır. Süresinde depo yapılmazsa dava reddedilir.
Satış bedeli düşük gösterildiyse
Tapuda satış bedeli vergi amacıyla düşük gösterilmiş olabilir. Bu durumda alıcı, gerçek bedelin daha yüksek olduğunu ispatlayarak davacının bu bedeli ödemesini isteyebilir. Ancak Yargıtay, tapuda gösterilen bedeli kural olarak esas alır; alıcının kendi beyanına aykırı iddiası her zaman kabul görmez.
Muvazaalı devirler
Önalım hakkını engellemek için satış, bağış gibi gösterilebilir. Diğer paydaşlar, işlemin gerçekte satış olduğunu ispatlayarak (muvazaa) önalım hakkını kullanabilir. Bu tür davalarda tanık dahil her türlü delil kullanılabilir.
Önalım hakkından feragat
Paydaşlar önalım hakkından resmi şekilde (noterde) ve tapuya şerh verilerek feragat edebilir. Somut bir satışta ise satış gerçekleştikten sonra yazılı olarak feragat mümkündür.
Dava süreci
- Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. (Paylı mülkiyete ilişkin olduğundan sulh hukuk görevlidir.)
- Mahkeme bedel depo süresi verir.
- Davacı bedeli yatırır.
- Şartlar varsa alıcının payı iptal edilerek davacı adına tescil edilir.
Hisseli taşınmazlara ilişkin diğer yollar için hisseli tapu satışı ve ortaklığın giderilmesi davası yazılarımıza, dava için Bursa gayrimenkul avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu konuda Bursa’da avukat desteğine ihtiyacınız varsa Osmangazi’deki büromuzla görüşebilirsiniz:
Bunlar da ilginizi çekebilir
Sık sorulan sorular
Şufa davası ne zaman açılmalı?
Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halde satıştan itibaren 2 yıl içinde açılmalıdır.
Önalım davasında bedel nasıl ödenir?
Davacı paydaş, hâkimin belirlediği süre içinde tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcının ödediği tapu harcı ve masrafları mahkemenin belirlediği yere depo etmek zorundadır.
Bağış veya miras yoluyla devirde önalım hakkı var mı?
Hayır. Önalım hakkı yalnızca payın üçüncü kişiye satışında doğar. Bağış, miras, trampa veya cebri artırma dışındaki devirlerde kural olarak kullanılamaz; ancak bağış görünümlü satışlar muvazaa nedeniyle tartışılabilir.
Bursa Barosu (Sicil No 7458). Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu; uzun yıllar Cumhuriyet savcısı ve başsavcı vekili olarak görev yaptı.
