Jan 17, 2026 .
Gayrimenkul ve Kira Hukuku
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Şartları ve Yasal Sınırlar
Kira sözleşmesi yenileme döneminde uygulanacak yasal zam oranları, TÜFE hesaplama yöntemleri ve 5 yıl kuralı hakkında kapsamlı rehber.
Kira artışı, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde mevcut bedele yapılan yasal orandaki zamdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu artış belirli sınırlamalara tabidir. Bursa kira avukatı ekibimizle bu sürecin teknik ve hukuki detaylarını sizler için derledik.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira artışı hesaplanırken esas alınan temel veri, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranıdır.
Formül: Yeni Kira Bedeli = Mevcut Kira + (Mevcut Kira × TÜFE Oranı / 100)
Örnek:
- Mevcut Kira: 10.000 TL
- 12 Aylık TÜFE Ortalaması: %55
- Artış Miktarı: 5.500 TL
- Yeni Kira: 15.500 TL
Kira Artışının Yasal Şartları
Kira zammı yapılabilmesi için belirli usul ve esaslara uyulması zorunludur:
Yıllık Artış Kuralı
Kira artışı kural olarak yılda sadece bir kez, kira döneminin sonunda (sözleşme yenilenirken) yapılabilir. Yıl içinde “ara zam” yapılması hukuka aykırıdır.
Tavan Oran Sınırı
Sözleşmede daha yüksek bir oran belirlenmiş olsa bile (Örn: %100), kanunen artış 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
Önemli Not: 1 Temmuz 2024 itibarıyla konutlardaki %25 sabit zam sınırı sona ermiştir. Artık hem konut hem de işyeri kiralarında 12 aylık TÜFE ortalaması tavan oran olarak uygulanmaktadır.
5 Yıl Kuralı ve Kira Tespit Davası
Kira sözleşmesi 5 yılını doldurduğunda, mülk sahibi artık TÜFE oranıyla bağlı kalmaksızın kiranın piyasa rayicine çekilmesini talep edebilir:
- Mahkeme; emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu inceler.
- Hakkaniyet indirimi yapılarak (eski kiracı indirimi) yeni bedel belirlenir.
- Bu davanın açılabilmesi için arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Sözleşmesiz Durum: Sözleşmede artış maddesi yoksa otomatik zam yapılamaz; anlaşma sağlanamazsa mahkeme kararı gerekir.
- Geçersiz Maddeler: Sözleşmedeki “ÜFE+TÜFE/2” veya “Döviz bazlı artış” gibi maddeler yasal sınırları aşamaz.
- Tahliye Riski: Kiracı yasal sınırdaki artışı ödemezse temerrüde düşer ve tahliye davası ile karşı karşıya kalabilir.
Uzmanlık Alanlarımız
Kira uyuşmazlıkları ve diğer hukuki süreçlerinizde profesyonel destek almak için uzmanlık alanlarımızı inceleyebilirsiniz:
