Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Yaşlılık, demans (bunama), Alzheimer veya ağır bir akıl hastalığı nedeniyle ayırt etme gücü bulunmayan bir kişinin tapuda yaptığı satış veya bağış işlemleri hukuken geçersizdir. Bu durumda işlemin iptali ve taşınmazın eski malik veya mirasçıları adına tescili için ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılır.

Hukuki dayanak

Türk Medeni Kanunu'na göre ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemleri, kanunda gösterilen ayrık durumlar dışında hukuki sonuç doğurmaz (TMK m.15). Ayırt etme gücü; yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk veya benzeri sebeplerle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayı ifade eder.

Tapu devri sırasında devredenin ayırt etme gücü yoksa, yapılan işlem kesin hükümsüzdür. Kesin hükümsüzlük:

• Herkes tarafından ileri sürülebilir,
• Hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınır,
• Zamanaşımına tabi değildir.

Kimler dava açabilir?

İspat nasıl yapılır?

Davanın kilit noktası, işlem tarihinde kişinin ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığıdır. Kullanılan deliller:

1. Sağlık kayıtları: Hastane yatışları, nöroloji ve psikiyatri muayeneleri, demans tanısı, ilaç raporları,
2. Doktor ve bakıcı tanıkları,
3. Adli Tıp Kurumu raporu: Mahkeme dosyadaki tüm tıbbi belgelerle birlikte kişinin işlem tarihindeki durumunu Adli Tıp Kurumu'na sordurur,
4. Tapu işlemi sırasındaki durum: Tapu memurunun gözlemi, işlem fotoğrafları,
5. Satışın koşulları: Bedel ödenmiş mi, satış hayatın olağan akışına uygun mu?

Muris muvazaası ile birlikte açılması

Uygulamada ehliyetsizlik iddiası çoğu zaman muris muvazaası iddiasıyla birlikte ileri sürülür. Davacı, önce ehliyetsizliğe, bu ispatlanamazsa mal kaçırma amacına dayanabilir. Ayrıntılar: dededen toruna satış bozulur mu, tapu iptali ve tescil davası.

İyi niyetli üçüncü kişiler

Taşınmaz, ehliyetsiz kişiden devralan tarafından başka birine satılmışsa durum değişir. Tapu siciline güven ilkesi gereği iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir (TMK m.1023). Bu nedenle dava açılırken taşınmazın devrini önlemek için ihtiyati tedbir istenmesi büyük önem taşır. Ancak ehliyetsiz kişi bakımından korunma daha güçlüdür ve somut olaya göre değerlendirilir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır (kesin yetki). Dava değeri taşınmazın değerine göre belirlenir ve harç bu değer üzerinden alınır.

Vasi atanması

Ayırt etme gücünü kaybetmeye başlayan yakınınız için, mal kaybını önlemenin en etkili yolu vasi atanmasıdır. Vasi atandıktan sonra kişinin tek başına taşınmaz satması mümkün değildir. Taşınmaz uyuşmazlıklarında Bursa gayrimenkul avukatı ve miras boyutu için Bursa miras avukatı sayfalarımıza bakabilirsiniz.