Tapu kayıtlarında sıkça karşılaşılan kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya yapı kullanma izni alınmamış bir binadaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan bir haktır. Konut ve işyeri alım-satımlarında kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı bilmek önemli riskleri önler.
Kat irtifakının tanımı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için, arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. Kısacası, bina tamamlanmadan önce gelecekteki bağımsız bölümler (daire, dükkan) tapuda belirlenir ve el değiştirebilir hale gelir.
Kat mülkiyeti ile farkı
| Kat irtifakı | Kat mülkiyeti | |
|---|---|---|
| Binanın durumu | Proje veya inşaat aşamasında / iskansız | Tamamlanmış, iskan alınmış |
| Hakkın niteliği | Arsa payına bağlı irtifak hakkı | Bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı |
| Gerekli belge | Onaylı mimari proje, yönetim planı | Yapı kullanma izin belgesi (iskan) |
| Satış | Mümkün | Mümkün |
| Kredi | Bankaya göre sınırlı | Genellikle sorunsuz |
Kat irtifakının kurulması
- Arsa üzerinde yapılacak binanın onaylı mimari projesi,
- Bağımsız bölümlerin listesi ve arsa payları,
- Yönetim planı
ile tapu müdürlüğüne başvurulur. Kat karşılığı inşaat projelerinde, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşım genellikle kat irtifakı kurulurken tapuya yansıtılır. Ayrıntılar: kat karşılığı inşaat sözleşmesi.
Kat mülkiyetine geçiş
Yapı projeye uygun olarak tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra, maliklerden birinin başvurusuyla kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlem için diğer maliklerin onayı gerekmez. Projeye aykırı yapılaşma nedeniyle iskan alınamazsa kat mülkiyetine geçiş de yapılamaz.
Kat irtifaklı taşınmaz alırken dikkat edilecekler
- Binanın projeye uygun yapılıp yapılmadığını kontrol edin; kaçak kat veya projeye aykırılık iskan alınmasını engeller.
- Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşmede paylaşımın nasıl yapıldığını öğrenin.
- Tapuda ipotek, haciz ve tedbir şerhlerini kontrol edin.
- İskan için gerekli harç ve masrafların kime ait olduğunu sözleşmede açıkça yazın.
- Konut kredisi kullanacaksanız bankanın kat irtifaklı taşınmazlara yaklaşımını önceden öğrenin.
Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar
Kat irtifakı kurulmuş binalarda da Kat Mülkiyeti Kanunu'nun bazı hükümleri uygulanır; ortak giderler, yönetim ve kullanım uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Taşınmaz alım-satımı ve kat karşılığı projeler için Bursa gayrimenkul avukatı sayfamıza, tapu masrafları için tapu harcı hesaplama aracımıza bakabilirsiniz.
Bu konuda Bursa’da avukat desteğine ihtiyacınız varsa Osmangazi’deki büromuzla görüşebilirsiniz:
Bunlar da ilginizi çekebilir
- Tapu Sorgulama Nasıl Yapılır? e-Devlet, Web Tapu ve Parsel Sorgu Rehberi (2026)
- Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
- Şufa (Önalım) Hakkı Davası: Hisseli Tapuda Satışa Karşı Paydaşın Hakkı
- Zorunlu Geçit Hakkı Davası: Yolu Olmayan Arsaya Geçit Kurulması
- Muhdesatın Aidiyetinin Davası
- Kamulaştırmasız El Atma Davası
Sık sorulan sorular
Kat irtifaklı daire alınır mı?
Evet, alınabilir ve tapuda satış yapılabilir. Ancak bina henüz tamamlanmamış veya iskan alınmamış olduğundan, inşaatın tamamlanması, iskan ve kat mülkiyetine geçiş risklerinin değerlendirilmesi gerekir.
Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir?
Yapı tamamlandıktan ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra, maliklerden birinin başvurusuyla tapu müdürlüğünde kat mülkiyetine çevrilir.
Kat irtifakında konut kredisi kullanılabilir mi?
Bankalar genellikle kat mülkiyetli veya iskanlı taşınmazlarda kredi kullandırmayı tercih eder; kat irtifaklı taşınmazlarda kredi koşulları bankaya göre değişir.
Bursa Barosu (Sicil No 7458). Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu; uzun yıllar Cumhuriyet savcısı ve başsavcı vekili olarak görev yaptı.
