Uzun süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme kurulduktan sonra ekonomik koşullar beklenmedik şekilde değişebilir. Kira bedeli piyasanın çok altında kalabilir ya da dövizle belirlenen kira kiracı için ödenemez hale gelebilir. Böyle durumlarda başvurulan yol, Türk Borçlar Kanunu m.138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasıdır.
TBK m.138'in şartları
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Olağanüstü durum | Sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen bir durum |
| Taraflara yüklenemezlik | Durum, borçludan kaynaklanmamalı |
| Denge bozulması | Mevcut olgular borçlu aleyhine değişmiş, ifa istemek dürüstlük kuralına aykırı hale gelmiş olmalı |
| İfa edilmemiş olma | Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ihtirazi kayıtla ifa etmiş olmalı |
Bu şartlar gerçekleşirse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir; uyarlama mümkün değilse sözleşmeden dönebilir, sürekli sözleşmelerde ise fesih hakkını kullanabilir.
Kira sözleşmelerinde uygulama
Kira sözleşmeleri sürekli sözleşmelerdir ve uyarlama talebi en çok bu alanda gündeme gelir:
- Kiraya veren açısından: Kira bedeli, olağanüstü gelişmeler nedeniyle emsallerin çok altında kalmışsa ve beş yıllık süre dolmamışsa uyarlama istenebilir.
- Kiracı açısından: Dövizle belirlenen kira bedeli, kurun ani ve aşırı yükselmesi nedeniyle ödenemez hale gelmişse uyarlama istenebilir.
Yargıtay'ın yaklaşımı
Yargıtay, uyarlama davalarını istisnai kabul eder ve sözleşmeye bağlılık ilkesini esas alır:
- Türkiye koşullarında enflasyon kural olarak öngörülebilir bir durum sayılır; tek başına uyarlama sebebi değildir.
- Döviz kurlarındaki ani ve olağanüstü artışlar (örneğin kısa sürede yaşanan aşırı kur şokları) bazı kararlarda uyarlama sebebi kabul edilmiştir.
- Salgın gibi küresel olaylarda işyeri kiraları için uyarlama talepleri değerlendirilmiştir.
- Uyarlama yapılırken mahkeme, emsal kira bedellerini ve tarafların karşılıklı menfaatlerini hakkaniyete göre dengeler.
Kira tespit davası ile farkı
| Kira tespit davası | TBK 138 uyarlama davası | |
|---|---|---|
| Dayanak | TBK m.344 | TBK m.138 |
| Süre şartı | 5 yıllık süre veya yeni dönem | Süre şartı yok, olağanüstü durum yeterli |
| Gerekçe | Emsal kiralar, TÜFE | Sözleşme dengesinin olağanüstü bozulması |
| Uygulama sıklığı | Yaygın | İstisnai |
Kira tespit davası için kira tespit davası yazımıza bakabilirsiniz.
Dava süreci
- Kira uyuşmazlığı olduğu için dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
- Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.
- Mahkeme bilirkişi aracılığıyla emsal kira araştırması yapar.
- Uyarlama kararı genellikle davanın açıldığı dönemden itibaren hüküm doğurur.
Yasal artış oranlarını görmek için kira artış oranı hesaplama aracımızı kullanabilir, dava için Bursa kira ve tahliye avukatı sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Bu konuda Bursa’da avukat desteğine ihtiyacınız varsa Osmangazi’deki büromuzla görüşebilirsiniz:
Bunlar da ilginizi çekebilir
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350): Şartlar, Süreler ve İspat
- Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE 12 Aylık Ortalama Kuralı
- Ev Satın Aldım, Eski Ev Sahibi veya Kiracı Çıkmıyor
- Kirayı Erken Tahliye: Makul Süre ve Kira Tazminatı
- Depozito (Güvence Bedeli) İadesi: TBK m.342 Uygulaması
- Yeni Malikin Tahliye Davası
Sık sorulan sorular
Kira uyarlama davası ne zaman açılabilir?
Sözleşme kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış, bu durum taraflardan kaynaklanmıyorsa ve kira bedeli artık hakkaniyete aykırı hale gelmişse, beş yıllık süre beklenmeden uyarlama davası açılabilir.
Kira uyarlama ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?
Kira tespit davası kanunda belirtilen sürelerde (özellikle 5 yıl sonra) olağan bir yeniden belirleme yoludur. Uyarlama davası ise olağanüstü bir değişiklik nedeniyle sözleşme dengesinin bozulması halinde istisnai olarak başvurulan bir yoldur.
Enflasyon uyarlama sebebi midir?
Yargıtay, yüksek enflasyonun genellikle öngörülebilir olduğunu kabul eder; ancak döviz kurundaki ani ve aşırı yükselişler gibi olağanüstü durumlarda uyarlama talebini kabul ettiği kararlar bulunmaktadır.
Bursa Barosu (Sicil No 7458). Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu; uzun yıllar Cumhuriyet savcısı ve başsavcı vekili olarak görev yaptı.
