Ev Satın Aldım, Eski Ev Sahibi Çıkmıyor – Ne Yapabilirim?
Yeni alınan evin eski malik tarafından boşaltılmaması durumunda mülkiyet hakkı kapsamında atılması gereken yasal adımlar, ihtarname süreci ve fuzuli işgal davası.
Bu durumda, eski malikin evde kalmaya devam etmesi hukuken “haksız işgal” (fuzuli işgal) olarak değerlendirilir. Bursa avukat perspektifiyle, bu sorunu çözmek ve mülkiyet hakkınızı etkin bir şekilde kullanmak için izlenmesi gereken yasal prosedürleri aşağıda detaylandırıyoruz.
Tapu Devri Sonrası Mülkiyet Hakkı ve “Haksız İşgal”
Eski ev sahibi artık tapuda malik olmadığı için, aranızda yazılı bir kira sözleşmesi veya özel bir protokol yoksa, evde kalmasının hiçbir hukuki dayanağı yoktur. Satış esnasında sözlü olarak tanınan “taşınma süresi” gibi vaatler, hukuken mülkiyet hakkının önüne geçemez.
Eski Malikten Evin Tahliyesi İçin 3 Temel Yasal Yol
Eski ev sahibi evi boşaltmıyorsa, profesyonel bir süreç yönetimi ile şu yollara başvurulabilir:
1. Noter İhtarnamesi ve Süre Tanıma
Süreci resmiyete dökmenin ilk yolu ihtardır. İhtarname şu unsurları içermelidir:
- Yeni malik olduğunuzun ispatı (Tapu fotokopisi eklenerek).
- Evin boşaltılması için kesin bir tarih (Genelde 7-15 gün).
- Tahliye gerçekleşmezse Ecrimisil (işgaliye tazminatı) talep edileceği uyarısı.
2. Müdahalenin Men’i (Elatmanın Önlenmesi)
En kesin çözümdür. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
- Eski malikin evi haksız işgal ettiği tespit edilir.
- Mahkeme tahliye kararı verir.
- Karar kesinleştiğinde (veya şartları varsa icra edilebilirlik kazandığında) icra dairesi aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir.
3. 3091 Sayılı Kanun Kapsamında Kaymakamlığa Başvuru
Eğer mülkiyeti iktisap ettiğiniz tarihten itibaren 60 gün içinde öğrenmiş ve taşınmazın işgali üzerinden 1 yıl geçmemişse; Valilik veya Kaymakamlığa başvurarak “taşınmaz mal zilyetliğine yapılan tecavüzün önlenmesini” isteyebilirsiniz. Bu yol, mahkeme sürecine göre çok daha hızlı (ortalama 15-30 gün) sonuçlanabilir.
Önemli İstisna: Eğer evde oturan kişi eski malik değil de onun kiracısı ise süreç tamamen değişir. Bu durumda, yeni malik olarak TBK 351 uyarınca “gereksinim nedeniyle tahliye” prosedürünü (satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekip, 6 ay sonra dava açma) izlemeniz gerekir.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir?
- Kapsam: İşgalcinin kötü niyetli olduğu varsayılır.
- Hesaplama: Evin emsal kira bedeli üzerinden bilirkişi tarafından hesaplanır.
- Süre: Geriye dönük 5 yıla kadar talep edilebilir (ancak sizin durumunuzda tapu devri tarihi esastır).
Elektrik, Su ve Doğalgaz Abonelikleri Hakkında Uyarı
Sık Sorulan Sorular
1. Eski ev sahibi kiracı durumuna düşer mi?
Hayır. Satıştan sonra aranızda yeni bir kira sözleşmesi yapılmadığı sürece, eski malik kiracı değil, fuzuli şagil konumundadır ve kira hukukundaki koruyucu haklardan (yüzde 25 sınırı, 10 yıllık uzama süresi vb.) yararlanamaz.
2. Kilidi değiştirip içeri girebilir miyim?
Kesinlikle hayır. Henüz fiili teslim gerçekleşmediği için kapıyı kırıp girmek veya kilidi değiştirmek “konut dokunulmazlığını ihlal” ve “ihkak-ı hak” (kendi hakkını kendi gücüyle alma) suçlarını oluşturabilir. Tahliye mutlaka icra memurları eşliğinde yapılmalıdır.
3. Dava süreci ne kadar sürer?
Mahkemelerin yoğunluğuna göre elatmanın önlenmesi davaları Bursa ve büyükşehirlerde ortalama 8 ay ile 1.5 yıl arasında sürebilir. Ancak Kaymakamlık yolu (3091 Sayılı Kanun) denenebiliyorsa süreç haftalar içinde biter.
