Türk Borçlar Kanunu kiracıyı güçlü şekilde korur; kira süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Ancak kiraya verenin veya yakınlarının gerçek, samimi ve zorunlu bir konut veya işyeri ihtiyacı varsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir (TBK m.350/1).
Kimin ihtiyacı için?
- Kiraya verenin kendisi,
- Eşi,
- Altsoyu (çocukları, torunları),
- Üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba),
- Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.
Kardeş, yeğen veya arkadaş gibi kişilerin ihtiyacı bu kapsamda değildir (bakım yükümlülüğü yoksa).
İhtiyacın nitelikleri
Yargıtay, ihtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olmasını arar. Örnekler:
| Kabul edilen ihtiyaç | Kabul edilmeyen durum |
|---|---|
| Evlenecek çocuğun konut ihtiyacı | Sadece daha yüksek kirayla yeniden kiralama amacı |
| Kiraya verenin kirada oturuyor olması | Kiraya verenin aynı şehirde boş başka konutu varken |
| Emeklilik sonrası memlekete dönüş | Belirsiz, ileride doğabilecek ihtiyaçlar |
| Sağlık nedeniyle asansörlü veya giriş katına taşınma | Kiracıdan kurtulmak için kurgulanmış ihtiyaç |
| İşyeri açacak çocuğun işyeri ihtiyacı | Mevcut işyeri yeterliyken |
İhtiyacın dava tarihinde mevcut olması ve yargılama boyunca devam etmesi gerekir.
Dava süreleri
- Belirli süreli sözleşmelerde: Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılır.
- Belirsiz süreli sözleşmelerde: Genel fesih dönemleri ve fesih bildirim süreleri dikkate alınarak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde.
- Kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse süre 1 kira yılı uzar.
Süre kaçırılırsa dava ancak bir sonraki dönem için açılabilir.
Zorunlu arabuluculuk
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk süresi dava açma süresinin hesabında dikkate alınır; başvuru süre içinde yapılmalıdır.
3 yıl kiralama yasağı
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355). Ayrıca kötü niyetli ihtiyaç iddiası halinde kiracının genel hükümlere göre zararını isteme hakkı vardır.
Yeni malikin ihtiyacı
Taşınmazı satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle dava açabilir (TBK m.351). Ayrıntılar: ev satın aldım, eski ev sahibi çıkmıyor.
İspat
- Kiraya verenin veya yakınının kirada oturduğuna dair kira sözleşmesi,
- Evlilik hazırlığı, nikah tarihi, iş değişikliği veya tayin belgeleri,
- Sağlık raporları,
- Tanık beyanları.
Kira alacağı nedeniyle tahliye için kira borcu ilamsız icra tahliye, kira artışları için kira artış oranı hesaplama sayfalarımıza bakabilirsiniz. Tahliye davaları için Bursa kira ve tahliye avukatı sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Bu konuda Bursa’da avukat desteğine ihtiyacınız varsa Osmangazi’deki büromuzla görüşebilirsiniz:
Bunlar da ilginizi çekebilir
- Kira Borcu İçin İlamsız İcra ile Tahliye (Örnek 13 Ödeme Emri)
- Kira Tespit Davası: Ne Zaman ve Nasıl Açılır?
- TBK 138 Kira Uyarlama Davası: Aşırı İfa Güçlüğü ve Kira Bedelinin Uyarlanması
- Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE 12 Aylık Ortalama Kuralı
- Ev Satın Aldım, Eski Ev Sahibi veya Kiracı Çıkmıyor
- Kirayı Erken Tahliye: Makul Süre ve Kira Tazminatı
Sık sorulan sorular
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
Kimlerin ihtiyacı için tahliye istenebilir?
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev başkasına kiralanabilir mi?
Kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracıya son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
Yeni ev sahibi ihtiyaç iddiasında bulunabilir mi?
Evet. Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, edinmeden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla 6 ay sonra dava açabilir (TBK m.351).
Bursa Barosu (Sicil No 7458). Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu; uzun yıllar Cumhuriyet savcısı ve başsavcı vekili olarak görev yaptı.
