Kiracılar zaman zaman kiraladıkları evin bir odasını başkasına kiraya vermek, Airbnb üzerinden kısa süreli kiralamak veya işyerini başka birine devretmek ister. Bu işlemler, Türk Borçlar Kanunu'nda alt kira, kullanım hakkının devri ve kira sözleşmesinin devri olarak ayrı ayrı düzenlenmiştir.
Kavramlar
| Kavram | Açıklama | Kiraya verenle ilişki |
|---|---|---|
| Alt kira | Kiracının kiralananı kendisi kiraya vermesi | Asıl kiracı sorumlu kalır |
| Kullanım hakkının devri | Kiracının kullanımı başkasına bırakması | Asıl kiracı sorumlu kalır |
| Kira sözleşmesinin devri | Kiracının sözleşmeden tamamen çıkması, yerine yeni kiracının geçmesi | Yeni kiracı taraf olur |
Alt kira ve kullanım hakkının devri (TBK m.322)
Genel kural olarak kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı başkasına kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.
Kiracı, alt kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanmasından kiraya verene karşı sorumludur.
Kısa süreli kiralama (Airbnb vb.)
Kiralık bir konutu, ev sahibinin yazılı izni olmadan günlük veya haftalık olarak kiraya vermek, rızasız alt kira niteliğindedir ve kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı verir. Ayrıca 7464 sayılı Kanun ile konutların turizm amaçlı kiralanması izin şartına bağlanmıştır; izinsiz kiralama idari para cezası gerektirebilir.
Kira sözleşmesinin devri (TBK m.323)
- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez.
- İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
- Devir ile yeni kiracı, kira ilişkisinde eski kiracının yerine geçer.
- İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en çok 2 yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur.
Haklı sebebe örnek: Devralacak kişinin ödeme gücünün açıkça yetersiz olması, işyerinin farklı ve zarar verici bir faaliyette kullanılacak olması.
Rızasız devir ve alt kiranın sonuçları
Kiraya veren, rızası olmadan yapılan alt kira veya devir nedeniyle kiracıya yazılı ihtar çekerek aykırılığın giderilmesini isteyebilir; aykırılık sürerse sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.316). Tahliye davası öncesi zorunlu arabuluculuk şartı aranır.
Hava parası ve devir bedeli
İşyeri devirlerinde eski kiracının yeni kiracıdan aldığı devir bedeli (hava parası), kiraya vereni bağlamaz. Kiraya veren, devre rıza göstermeden önce yeni bir sözleşme veya kira bedelinin güncellenmesini talep edebilir; ancak kanuni sınırlar saklıdır.
Kira sözleşmesinin kurulması için kira sözleşmesi nasıl yapılır, hak ve yükümlülükler için kiracı hakları ve ev sahibi hakları yazılarımıza; uyuşmazlığınız için Bursa kira avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu konuda Bursa’da avukat desteğine ihtiyacınız varsa Osmangazi’deki büromuzla görüşebilirsiniz:
Bunlar da ilginizi çekebilir
- Kiralık Evde Nem, Küf ve Arızalar: Tamir Kime Ait, Kira İndirimi İstenir mi?
- 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiracının Tahliyesi (TBK 347)
- Tahliye Taahhüdü Geçerlilik Şartları: Ne Zaman Verilir, Nasıl Uygulanır?
- Kira Borcu İçin İlamsız İcra ile Tahliye (Örnek 13 Ödeme Emri)
- Kira Tespit Davası: Ne Zaman ve Nasıl Açılır?
- TBK 138 Kira Uyarlama Davası: Aşırı İfa Güçlüğü ve Kira Bedelinin Uyarlanması
Sık sorulan sorular
Kiracı evi başkasına kiraya verebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Rızasız alt kira, sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih sebebidir.
Dükkanımı devrederken ev sahibinin izni gerekir mi?
Kira sözleşmesinin devri için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Ancak işyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Devirden sonra eski kiracının sorumluluğu devam eder mi?
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en çok iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder.
Bursa Barosu (Sicil No 7458). Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu; uzun yıllar Cumhuriyet savcısı ve başsavcı vekili olarak görev yaptı.
