Kiracıyı koruyan kurallar güçlü olsa da kiraya verenin de kanundan doğan önemli hakları vardır. Bu hakları doğru zamanda ve doğru yolla kullanmak, hem kira gelirini hem de mülkü korur.
Kira alacağının tahsili
Kira ödenmediğinde kiraya veren:
- İlamsız icra takibi (Örnek 13 ödeme emri) başlatarak hem kira alacağını hem tahliyeyi isteyebilir. Kiracı 30 gün içinde ödemezse icra mahkemesinden tahliye istenir: kira borcu nedeniyle ilamsız icra ve tahliye.
- Temerrüt ihtarı (TBK m.315): Konutlarda en az 30 gün süre verilerek, ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilir.
- Bir kira yılı içinde iki kez geç ödemede iki haklı ihtar nedeniyle tahliye: iki haklı ihtar.
Tahliye sebepleri
| Sebep | Dayanak | Süre |
|---|---|---|
| Konut veya işyeri ihtiyacı | TBK m.350 | Kira dönemi sonundan itibaren 1 ay |
| Yeniden inşa ve imar | TBK m.350 | Kira dönemi sonundan itibaren 1 ay |
| Tahliye taahhüdü | TBK m.352/1 | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay |
| İki haklı ihtar | TBK m.352/2 | Kira yılı sonundan itibaren 1 ay |
| Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu | TBK m.352/3 | Kira yılı sonundan itibaren 1 ay |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK m.351 | Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim |
| 10 yıllık uzama süresinin dolması | TBK m.347 | Uzama yılı bitiminden 3 ay önce bildirim |
Ayrıntılar: ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, tahliye taahhüdü geçerlilik şartları, 10 yıllık uzama süresi, yeni malikin tahliye davası.
Kira bedelinin güncellenmesi
- Yenilenen kira yıllarında artış, TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlıdır: kira artışı nasıl hesaplanır.
- 5 yıl dolduktan sonra veya her 5 yılda bir, kira bedeli kira tespit davası ile emsal kiralara göre belirlenebilir: kira tespit davası.
- Olağanüstü değişikliklerde TBK 138 uyarlama yolu da değerlendirilebilir.
Kiralananın korunması
- Kiracı, kiralananı özenle kullanmakla yükümlüdür; aykırılık halinde konutlarda en az 30 gün süre verilerek ihtar çekilir, aykırılık sürerse sözleşme feshedilebilir (TBK m.316).
- Teslim sırasında tespit tutanağı ve fotoğraflar, hasar uyuşmazlıklarında en önemli delildir.
- Depozito, kira ve hasar alacaklarına mahsup edilebilir: depozito iadesi.
Vergi yükümlülükleri
Konut kira geliri, yıllık istisna tutarını aşarsa beyan edilmelidir; işyeri kiralarında kiracı stopaj keser. Hesap için kira stopajı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Kiracının hakları için kiracı hakları 2026 yazımıza bakabilir; tahliye ve alacak süreçleriniz için Bursa kira avukatı sayfamızdan büromuza ulaşabilirsiniz.
Bu konuda Bursa’da avukat desteğine ihtiyacınız varsa Osmangazi’deki büromuzla görüşebilirsiniz:
Bunlar da ilginizi çekebilir
- İşyeri Kira Sözleşmesi: Artış Sınırı, Stopaj, Tahliye ve Devir
- Kasım 2026 Kira Artış Oranı Belli Oldu: %31,23 (Hesaplama ve Tablo)
- Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Olması Gereken Maddeler ve Sık Yapılan Hatalar
- Kiracı Evi Hasarlı Teslim Ederse Ne Olur? Depozito, Tespit ve Tazminat
- Kiracı Hakları 2026: Ev Sahibi Neler Yapamaz?
- Kiralık Evde Nem, Küf ve Arızalar: Tamir Kime Ait, Kira İndirimi İstenir mi?
Sık sorulan sorular
Kiracı kirayı ödemezse ne yapabilirim?
İlamsız icra yoluyla kira alacağı ve tahliye takibi başlatabilirsiniz. Ödeme emrine rağmen 30 gün içinde kira ödenmezse icra mahkemesinden tahliye kararı alınabilir.
Kirayı TÜFE'den fazla artırabilir miyim?
Yenilenen kira yıllarında hayır. Ancak 5 yıllık kira süresi dolduktan sonra kira tespit davası açarak kiranın emsal kiralara göre belirlenmesini isteyebilirsiniz.
Kiracı evi hasarlı bırakırsa ne olur?
Olağan kullanım dışındaki hasarlar için kiracıdan tazminat istenebilir; depozito bu alacağa mahsup edilebilir. Teslim sırasında tespit tutanağı düzenlenmesi ve gerekirse mahkemeden tespit istenmesi önerilir.
Bursa Barosu (Sicil No 7458). Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu; uzun yıllar Cumhuriyet savcısı ve başsavcı vekili olarak görev yaptı.
