İşyeri kiraları, konut kiralarına göre daha yüksek bedellere, vergi yükümlülüklerine ve ticari değere (müşteri çevresi, konum) sahiptir. Bu nedenle tahliye ve artış uyuşmazlıkları işletmeler için çok daha kritik sonuçlar doğurur. Türk Borçlar Kanunu'nun çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri, konut kiralarıyla büyük ölçüde aynıdır.
Kira artışı
- Yenilenen kira yıllarında artış, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez (TBK m.344).
- Bu kural, kiracısı tacir olan işyerleri için 2012–2020 arasında ertelenmişti; 1 Temmuz 2020'den itibaren işyeri kiralarında da uygulanmaktadır.
- 5 yılı dolduran sözleşmelerde kira bedeli, kira tespit davası ile emsal kiralara göre belirlenebilir: kira tespit davası.
Güncel oran için kira artış oranı hesaplama 2026 aracımızı kullanabilirsiniz.
Vergi boyutu
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Kiracı vergi mükellefi, kiraya veren gerçek kişi | Kiracı brüt kiranın %20'si oranında stopaj keser |
| Kiraya veren KDV mükellefi (şirket) | Kira bedeline %20 KDV eklenir, stopaj yok |
| Kiracı vergi mükellefi değil | Stopaj yok; kiraya veren beyan eder |
Hesap için kira stopajı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Sözleşmede kira bedelinin brüt mü net mi olduğunun açıkça yazılması önemlidir.
Tahliye sebepleri
İşyeri kiralarında da tahliye ancak kanuni sebeplerle mümkündür:
- İşyeri gereksinimi: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için,
- Yeniden inşa ve imar: Esaslı onarım veya yıkım gerektiren durumlar,
- Tahliye taahhüdü: tahliye taahhüdü geçerlilik şartları,
- İki haklı ihtar: iki haklı ihtar nedeniyle tahliye,
- Yeni malik: Taşınmazı edinen yeni malikin gereksinimi,
- 10 yıllık uzama süresinin dolması: 10 yıllık uzama süresi.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen işyeri, haklı sebep olmaksızın 3 yıl süreyle eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz (TBK m.355).
Devir
İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça sözleşmenin devrine rıza göstermekten kaçınamaz; devreden kiracı en çok 2 yıl müteselsilen sorumlu kalır. Ayrıntılar: alt kira ve kira sözleşmesinin devri.
Zorunlu arabuluculuk
İşyeri kiralarından doğan tahliye, kira tespit ve alacak davalarında da dava öncesi arabuluculuk zorunludur. İcra yoluyla tahliye talepleri bu kapsamın dışındadır.
İşyeri kira uyuşmazlıklarınız için Bursa kira avukatı ve Bursa ticaret avukatı sayfalarımızdan büromuza ulaşabilirsiniz.
Bu konuda Bursa’da avukat desteğine ihtiyacınız varsa Osmangazi’deki büromuzla görüşebilirsiniz:
Bunlar da ilginizi çekebilir
- TBK 138 Kira Uyarlama Davası: Aşırı İfa Güçlüğü ve Kira Bedelinin Uyarlanması
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350): Şartlar, Süreler ve İspat
- Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE 12 Aylık Ortalama Kuralı
- Ev Satın Aldım, Eski Ev Sahibi veya Kiracı Çıkmıyor
- Kirayı Erken Tahliye: Makul Süre ve Kira Tazminatı
- Depozito (Güvence Bedeli) İadesi: TBK m.342 Uygulaması
Sık sorulan sorular
İşyeri kiralarında da TÜFE sınırı var mı?
Evet. Kiracısı tacir olan işyeri kiralarında da 1 Temmuz 2020'den itibaren yenilenen kira yıllarında artış, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez.
İşyeri kirasında stopajı kim öder?
Kiracı vergi mükellefiyse, kira ödemesi sırasında brüt kira bedelinin %20'si oranında gelir vergisi stopajı keser ve vergi dairesine kiracı öder. Bu tutar kira bedelinden düşülür.
İşyeri sahibi kendi işi için dükkanı boşaltabilir mi?
Evet. Kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Bursa Barosu (Sicil No 7458). Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu; uzun yıllar Cumhuriyet savcısı ve başsavcı vekili olarak görev yaptı.
