Kiracı ile ev sahibi arasındaki en yaygın tartışmalardan biri apartman aidatı ve ortak giderlerin kime ait olduğudur. Kural basittir: kullanıma ilişkin giderler kiracıya, mülkün kendisine ilişkin giderler ev sahibine aittir. Ancak ayrıntılar önemlidir.
Giderlerin dağılımı
| Gider | Kural olarak kime ait? |
|---|---|
| Ortak alan temizliği ve aydınlatma | Kiracı |
| Kapıcı ve güvenlik ücretleri | Kiracı |
| Asansör bakım ve elektrik gideri | Kiracı |
| Merkezi ısıtma / ortak yakıt | Kiracı |
| Bahçe bakımı, su pompası elektriği | Kiracı |
| Asansör yenileme veya büyük arıza | Ev sahibi |
| Çatı, cephe, mantolama, dış boya | Ev sahibi |
| Kazan, hidrofor gibi demirbaş alımı | Ev sahibi |
| Deprem güçlendirme, büyük onarım | Ev sahibi |
| Emlak vergisi, DASK | Ev sahibi |
Yasal dayanak
- TBK m.341: Kiracı, kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere katlanır; ev sahibi ise kiralananın vergi ve benzeri yükümlülüklerinden sorumludur.
- TBK m.317: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder.
- KMK m.22: Kat malikleri ve kiracılar, ortak giderlere (yönetici, kapıcı, kalorifer, su, elektrik vb.) katılmakla yükümlüdür; kiracı bu giderlerden kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının bu sorumluluğu, ödeyeceği kira bedeli ile sınırlıdır.
- Sözleşmede farklı bir paylaşım kararlaştırılabilir; kiracıya ağır yükler getiren şartlar TBK m.346 kapsamında değerlendirilebilir.
Aidat ödenmezse
Yönetim:
- Aidat alacağı için icra takibi başlatabilir,
- Geciken aidatlar için aylık %5 gecikme tazminatı isteyebilir (KMK m.20),
- Takibi kiracı ile birlikte kat malikine de yöneltebilir.
Ev sahibi, kiracı adına ödediği aidatı kiracıdan rücuen talep edebilir. Ödenmeyen aidatlar, ayrıca kira sözleşmesine aykırılık olarak tahliye gerekçesi yapılabilir.
Kiracı çıkarken
Kiracı, kiralananı tahliye ederken o tarihe kadar birikmiş aidat ve yakıt payını ödemelidir. Kalan aidat borcu depozitodan mahsup edilebilir: depozito iadesi.
Kat malikleri kurulu kararları
Olağanüstü aidat, büyük onarım veya mantolama kararları kat malikleri kurulunda alınır; kiracının bu kararlara itiraz hakkı yoktur, ancak giderin kiracıya yansıtılıp yansıtılamayacağı yukarıdaki ayrıma göre belirlenir. Karara itiraz için kat malikleri kurulu kararının iptali yazımıza bakabilirsiniz.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarınız için Bursa kira avukatı sayfamızdan büromuza ulaşabilirsiniz.
Bu konuda Bursa’da avukat desteğine ihtiyacınız varsa Osmangazi’deki büromuzla görüşebilirsiniz:
Bunlar da ilginizi çekebilir
- Yeni Malikin Tahliye Davası
- Alt Kira ve Kira Sözleşmesinin Devri: Ev Sahibinin İzni Şart mı?
- Ev Sahibi Kiracının Evine Girebilir mi? Gezme Hakkı ve Konut Dokunulmazlığı
- Ev Sahibi Hakları 2026: Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilirim?
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 352/2): Şartlar ve Süreler
- İşyeri Kira Sözleşmesi: Artış Sınırı, Stopaj, Tahliye ve Devir
Sık sorulan sorular
Kiracı aidat ödemek zorunda mı?
Evet. Olağan yönetim ve işletme giderleri (temizlik, aydınlatma, kapıcı, asansör bakımı, ortak yakıt) kural olarak kiralananı kullanan kiracıya aittir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uyarınca kiracı, bu giderlerden kat maliki ile birlikte sorumludur.
Asansör yenileme veya çatı tamiri kime ait?
Binanın değerini artıran veya koruyan demirbaş ve büyük onarım giderleri kural olarak malik olan ev sahibine aittir.
Kiracı aidatı ödemezse ne olur?
Yönetim, aidat alacağı için hem kiracıya hem de kat malikine karşı icra takibi başlatabilir. Gecikme halinde aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır.
Bursa Barosu (Sicil No 7458). Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu; uzun yıllar Cumhuriyet savcısı ve başsavcı vekili olarak görev yaptı.
