Kira bedelini düzenli olarak geç ödeyen kiracıya karşı kiraya verenin en etkili yollarından biri iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasıdır. Türk Borçlar Kanunu m.352/2'ye göre kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren dava açarak tahliye isteyebilir.
Şartlar
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Konut veya çatılı işyeri kirası | TBK m.339 kapsamı |
| Bir kira yılı içinde | Takvim yılı değil, sözleşmedeki kira yılı |
| İki ayrı ihtar | Farklı aylara ait kira bedelleri için |
| Haklılık | İhtar tarihinde kiranın muaccel ve ödenmemiş olması |
| Yazılı şekil | Noter, icra takibi veya ispatlanabilir yazılı bildirim |
| Süre | Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
Kira yılı nasıl hesaplanır?
Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır. Örneğin sözleşme 15 Mart'ta başlamışsa kira yılı 15 Mart – 14 Mart arasıdır. Her iki ihtarın da aynı kira yılı içinde çekilmiş olması gerekir.
İhtarın haklı olması
İhtar, kira bedelinin ödeme günü geçtikten sonra ve kira henüz ödenmemişken çekilmelidir. Ödeme gününden önce çekilen veya kira zaten ödenmişken çekilen ihtar haksızdır. Kiracının ihtardan sonra kirayı ödemesi, ihtarın haklılığını değiştirmez.
Ödenmeyen kira için başlatılan icra takipleri de ihtar niteliğindedir. Bu nedenle kira alacağı için yapılan iki ayrı takip, iki haklı ihtar sayılabilir: kira borcu nedeniyle ilamsız icra ve tahliye.
Dava süresi
Dava, iki ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Kira yılı dolmadan da dava açılabilir; ancak bu durumda tahliye, kira yılı sonunda gerçekleşir.
Sözleşme süresi bir yıldan uzun ise, her kira yılı için ayrı değerlendirme yapılır; ihtarların çekildiği yılın sonundan itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.
Zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır. Arabuluculuk süresi, dava açma süresinin hesabında dikkate alınır; ancak sürelerin kaçmaması için başvurunun erken yapılması önemlidir.
Görevli mahkeme ve sonuç
Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme şartların varlığını tespit ederse tahliyeye karar verir. Kesinleşme beklenmeden ilamlı icra yoluyla tahliye istenebilir.
Kira artışı ve diğer tahliye sebepleri için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, tahliye taahhüdü yazılarımıza; davanız için Bursa kira avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu konuda Bursa’da avukat desteğine ihtiyacınız varsa Osmangazi’deki büromuzla görüşebilirsiniz:
Bunlar da ilginizi çekebilir
- Tahliye Taahhüdü Geçerlilik Şartları: Ne Zaman Verilir, Nasıl Uygulanır?
- Kira Borcu İçin İlamsız İcra ile Tahliye (Örnek 13 Ödeme Emri)
- Kira Tespit Davası: Ne Zaman ve Nasıl Açılır?
- TBK 138 Kira Uyarlama Davası: Aşırı İfa Güçlüğü ve Kira Bedelinin Uyarlanması
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350): Şartlar, Süreler ve İspat
- Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE 12 Aylık Ortalama Kuralı
Sık sorulan sorular
İki haklı ihtar için noter şart mı?
Kanun yazılı bildirim arar; noter zorunlu değildir. Ancak ispat kolaylığı için ihtarların noter aracılığıyla veya icra takibi yoluyla yapılması önerilir. Ödenmeyen kira için başlatılan icra takipleri de ihtar yerine geçer.
Kiracı ihtardan sonra hemen öderse ihtar haklı olmaz mı?
İhtar, kira bedeli muaccel olup ödenmediği için çekilmişse, sonradan ödeme yapılması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.
Dava ne zaman açılmalı?
İhtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Süre geçirilirse bu ihtarlara dayanarak tahliye istenemez.
Bursa Barosu (Sicil No 7458). Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu; uzun yıllar Cumhuriyet savcısı ve başsavcı vekili olarak görev yaptı.
