Kiralık evlerde en sık karşılaşılan sorunlar nem, küf, su kaçağı, kombi ve tesisat arızalarıdır. Bu durumda "tamirini kim yapacak?" sorusu, kiracı ile ev sahibi arasında sürekli tartışma konusu olur. Türk Borçlar Kanunu bu konuda açık kurallar içerir.
Temel kural
- Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301).
- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder (TBK m.317).
Kimin ne ödeyeceği
| Durum | Sorumlu |
|---|---|
| Ampul, conta, filtre değişimi gibi küçük bakım | Kiracı |
| Kombi yıllık bakımı | Kiracı |
| Kiracının kusuruyla oluşan arıza | Kiracı |
| Yalıtım eksikliğinden kaynaklanan nem ve küf | Ev sahibi |
| Çatı veya cepheden su sızması | Ev sahibi |
| Tesisat borularının çürümesi | Ev sahibi |
| Kombinin eskime nedeniyle değişmesi | Ev sahibi |
| Havalandırma yapmamaktan kaynaklanan küf | Kiracı (ispat gerekir) |
Kiracının hakları (TBK m.304-308)
Kiralananda ayıp ortaya çıktığında kiracı, ev sahibinden şunları isteyebilir:
- Ayıbın giderilmesi: Ev sahibine bildirilir ve uygun süre verilir.
- Kira bedelinden indirim: Ayıp giderilinceye kadar, kullanımın azaldığı oranda.
- Zararın giderilmesi: Ayıp nedeniyle eşyalarda oluşan hasarlar (küflenen mobilya gibi).
- Ayıbı kendisi gidermek: Ev sahibi süre içinde gidermezse, kiracı ayıbı giderip masrafını kira bedelinden mahsup edebilir.
- Fesih: Ayıp kullanımı önemli ölçüde engelliyor veya sağlığı tehdit ediyorsa sözleşmenin feshi.
Ayıp bildiriminde dikkat edilecekler
- Ayıbı fotoğraf ve video ile belgeleyin,
- Ev sahibine yazılı bildirim yapın (WhatsApp yazışması da delil olabilir; noter ihtarı en güvenlisidir),
- Uygun bir süre verin,
- Gerekirse mahkemeden tespit talep edin,
- Ev sahibinin onayı olmadan büyük tadilat yapmayın; masrafın tamamını alamayabilirsiniz.
Kirayı tamamen ödememek
Ayıp gerekçesiyle kiranın tamamen ödenmemesi risklidir; ev sahibi temerrüt nedeniyle tahliye isteyebilir. İndirim veya mahsup hakkı kullanılacaksa bunun önceden yazılı olarak bildirilmesi ve tutarın makul olması gerekir. Ödenmeyen kira için başlatılan takipler için kira borcu nedeniyle ilamsız icra ve tahliye yazımıza bakabilirsiniz.
Diğer haklarınız için kiracı hakları 2026 yazımıza bakabilir, uyuşmazlığınız için Bursa kira avukatı sayfamızdan büromuza ulaşabilirsiniz.
Bu konuda Bursa’da avukat desteğine ihtiyacınız varsa Osmangazi’deki büromuzla görüşebilirsiniz:
Bunlar da ilginizi çekebilir
- Ev Sahibi Kiracının Evine Girebilir mi? Gezme Hakkı ve Konut Dokunulmazlığı
- Ev Sahibi Hakları 2026: Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilirim?
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 352/2): Şartlar ve Süreler
- İşyeri Kira Sözleşmesi: Artış Sınırı, Stopaj, Tahliye ve Devir
- Kasım 2026 Kira Artış Oranı Belli Oldu: %31,23 (Hesaplama ve Tablo)
- Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Olması Gereken Maddeler ve Sık Yapılan Hatalar
Sık sorulan sorular
Kombi bozuldu, tamirini kim öder?
Olağan kullanımdan kaynaklanan küçük bakım ve temizlik giderleri kiracıya aittir. Kombinin eskimesi veya kiracının kusuru olmadan önemli bir parçasının arızalanması gibi durumlarda onarım ev sahibine aittir.
Evde küf var, kirayı düşürebilir miyim?
Kiralanandaki ayıp, kullanımı önemli ölçüde etkiliyorsa kiracı, ayıp giderilinceye kadar ayıp oranında kira bedelinden indirim isteyebilir. İndirim oranı uyuşmazlık halinde mahkemece bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Ev sahibi tamir etmezse ne yapabilirim?
Kiracı ev sahibine yazılı bildirimde bulunup uygun süre verebilir. Süre içinde giderilmezse ayıbı kendisi gidererek masrafı kira bedelinden mahsup edebilir, ayıp ağırsa sözleşmeyi feshedebilir.
Bursa Barosu (Sicil No 7458). Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu; uzun yıllar Cumhuriyet savcısı ve başsavcı vekili olarak görev yaptı.
