Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri (TBK m.339–356) büyük ölçüde kiracıyı koruyan emredici kurallardır. Kira sözleşmesine aksi yazılsa bile bu kurallar uygulanır. İşte 2026'da her kiracının bilmesi gereken temel haklar.
Kiracının temel hakları
| Hak | Dayanak | Açıklama |
|---|---|---|
| Kira artışında üst sınır | TBK m.344 | Artış, önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez |
| Sebepsiz tahliye yasağı | TBK m.347 | Süre bitimi tek başına tahliye sebebi değil |
| Depozito sınırı | TBK m.342 | En fazla 3 aylık kira; vadeli hesapta tutulmalı |
| Ayıpların giderilmesi | TBK m.305-308 | Ev sahibi önemli ayıpları gidermek zorunda |
| Kira indirimi | TBK m.307 | Ayıp oranında kira bedelinden indirim |
| Erken çıkış hakkı | TBK m.325 | Makul süre kira bedeli ödenerek |
| Fesih bildirimi | TBK m.347 | Süre bitiminden 15 gün önce bildirim |
| Kiracı aleyhine şartların geçersizliği | TBK m.346 | Kira dışındaki ek ödeme, muacceliyet ve cezai şart yasağı |
Kira artışı
Yenilenen kira yılında kira artışı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile bu sınır uygulanır. Güncel oran için kira artış oranı hesaplama 2026 aracımızı, son açıklanan oran için Kasım 2026 kira artış oranı yazımızı inceleyebilirsiniz.
5 yılı dolduran sözleşmelerde ise kiraya veren kira tespit davası ile kiranın emsal kira düzeyine çekilmesini isteyebilir: kira tespit davası.
TBK 346: Yasak şartlar
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle:
- Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart öngörülemez,
- Sonraki ayların kiralarının muaccel olacağı (tamamının birden istenebileceği) kararlaştırılamaz.
Bu tür şartlar geçersizdir.
Ev sahibinin yapamayacakları
- Elektrik, su veya doğalgazı keserek kiracıyı çıkmaya zorlamak,
- İzinsiz olarak eve girmek,
- Kiracının eşyalarını dışarı çıkarmak,
- Kanuni sınırın üzerinde artış için baskı yapmak,
- Sebepsiz tahliye tehdidi.
Bu davranışlar TCK m.116 (konut dokunulmazlığının ihlali), m.106 (tehdit) veya m.117 (iş ve çalışma hürriyetinin ihlali) gibi suçları oluşturabilir.
Kiracının yükümlülükleri
Kiracı haklarının yanında; kirayı zamanında ödemek, kiralananı özenle kullanmak, komşulara saygı göstermek ve sözleşme bitiminde teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüklere aykırılık tahliye sebebi olabilir: iki haklı ihtar nedeniyle tahliye.
Depozitonun iadesi için depozito iadesi, ev sahibinin hakları için ev sahibi hakları yazılarımıza bakabilir; uyuşmazlığınız için Bursa kira avukatı sayfamızdan büromuza ulaşabilirsiniz.
Bu konuda Bursa’da avukat desteğine ihtiyacınız varsa Osmangazi’deki büromuzla görüşebilirsiniz:
Bunlar da ilginizi çekebilir
- Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE 12 Aylık Ortalama Kuralı
- Ev Satın Aldım, Eski Ev Sahibi veya Kiracı Çıkmıyor
- Kirayı Erken Tahliye: Makul Süre ve Kira Tazminatı
- Depozito (Güvence Bedeli) İadesi: TBK m.342 Uygulaması
- Yeni Malikin Tahliye Davası
- Aidatı Kim Öder: Kiracı mı, Ev Sahibi mi? Yakıt, Asansör ve Tadilat Giderleri
Sık sorulan sorular
Ev sahibi sözleşme bitti diye beni çıkarabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerle veya 10 yıllık uzama süresinin sonunda tahliye isteyebilir.
Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342).
Ev sahibi izinsiz eve girebilir mi?
Hayır. Kiraya veren, kiralananı ancak önceden bildirimde bulunarak ve uygun bir zamanda, bakım, satış veya yeniden kiralama amacıyla gezebilir. İzinsiz girmek konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabilir.
Bursa Barosu (Sicil No 7458). Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu; uzun yıllar Cumhuriyet savcısı ve başsavcı vekili olarak görev yaptı.
