İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların çoğunu önler. Kırtasiyelerde satılan matbu sözleşmeler çoğu zaman eksik veya güncel mevzuata aykırı maddeler içerir. Bu yazıda bir kira sözleşmesinde mutlaka bulunması gereken unsurları anlatıyoruz.
Sözleşmenin şekli
- Kira sözleşmesi için kanunen şekil şartı yoktur; sözlü sözleşme de geçerlidir.
- Ancak ispat kolaylığı için yazılı sözleşme yapılmalıdır.
- Noter onaylı sözleşme, imza inkârı riskini ortadan kaldırır.
- Kira geliri vergilendirmesi ve banka yoluyla ödeme kayıtları da ispat için önemlidir.
Olması gereken maddeler
| Madde | Açıklama |
|---|---|
| Taraflar | Ad-soyad, T.C. kimlik no, adres, iletişim bilgileri |
| Kiralanan | Açık adres, tapu bilgileri, bağımsız bölüm numarası |
| Kullanım amacı | Konut, işyeri, faaliyet türü |
| Başlangıç tarihi ve süre | Kira yılının hesabı için kritik |
| Kira bedeli ve ödeme günü | Aylık/yıllık, peşin, ödeme günü |
| Ödeme şekli | Banka hesabı (IBAN) |
| Artış şartı | TÜFE 12 aylık ortalaması sınırında |
| Depozito | En fazla 3 aylık kira; vadeli hesapta tutulması |
| Demirbaş listesi | Beyaz eşya, mobilya, kombi vb. |
| Yan giderler | Aidat, yakıt, su, elektrik kime ait |
| Teslim durumu | Fotoğraflarla desteklenmiş tutanak |
| Kefil | Varsa kefilin bilgileri ve azami miktar |
| Tebligat adresi | Ihtar ve bildirimler için |
Kefalet
Kira sözleşmelerinde kefaletin geçerli olması için kefalet sözleşmesinde kefilin el yazısıyla azami sorumluluk miktarının, kefalet tarihinin ve müteselsil kefil olunuyorsa bu sıfatın yazılması gerekir (TBK m.583). Evli kefil için eşin yazılı rızası aranır.
Geçersiz maddeler (TBK m.346)
- Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart veya kiracının sorumluluğunu artıran düzenlemeler,
- Sonraki ayların kira bedelinin muaccel olacağı şartı,
- Kiracıya kira ve yan giderler dışında ek ödeme yükümlülüğü,
- TÜFE sınırını aşan artış şartları (aşan kısım bakımından),
- Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan tahliye taahhüdü (geçersizdir): tahliye taahhüdü geçerlilik şartları.
e-Devlet ve resmi kayıt
Kira sözleşmesinin herhangi bir yere tescili zorunlu değildir. Ancak kiracının adres kaydını güncellemesi, kiraya verenin de kira gelirini beyan etmesi gerekir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, taşınmaz satılsa bile kiracıya yeni malike karşı koruma sağlar.
Artış hesabı
Yenilenen kira yıllarında artış için kira artış oranı hesaplama 2026 aracımızı kullanabilirsiniz.
Sözleşmenizin hazırlanması veya incelenmesi için Bursa kira avukatı sayfamızdan büromuza ulaşabilirsiniz. Hak ve yükümlülükler için kiracı hakları ve ev sahibi hakları yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu konuda Bursa’da avukat desteğine ihtiyacınız varsa Osmangazi’deki büromuzla görüşebilirsiniz:
Bunlar da ilginizi çekebilir
- Yeni Malikin Tahliye Davası
- Aidatı Kim Öder: Kiracı mı, Ev Sahibi mi? Yakıt, Asansör ve Tadilat Giderleri
- Alt Kira ve Kira Sözleşmesinin Devri: Ev Sahibinin İzni Şart mı?
- Ev Sahibi Kiracının Evine Girebilir mi? Gezme Hakkı ve Konut Dokunulmazlığı
- Ev Sahibi Hakları 2026: Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilirim?
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 352/2): Şartlar ve Süreler
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Zorunlu değildir; yazılı bir sözleşme yeterlidir. Ancak noter onaylı sözleşmeler ispat bakımından daha güçlüdür. Sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir, fakat şartların ispatı zorlaşır.
Kira sözleşmesine artış oranı yazılmazsa ne olur?
Artış oranı kararlaştırılmamışsa, kiraya veren yenilenen kira yılı için TÜFE 12 aylık ortalamasını aşmamak üzere hakkaniyete uygun artış talep edebilir; anlaşılamazsa kira tespit davası açılabilir.
Sözleşmeye yazılan her şart geçerli mi?
Hayır. Kira bedelinin geç ödenmesi halinde cezai şart, sonraki ayların kiralarının muaccel olacağı veya kiracıya kira dışında ek ödeme yükümlülüğü getiren şartlar geçersizdir. TÜFE sınırını aşan artış şartları da sınırı aşan kısmı yönünden uygulanmaz.
Bursa Barosu (Sicil No 7458). Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu; uzun yıllar Cumhuriyet savcısı ve başsavcı vekili olarak görev yaptı.
